Pour les deux types de baux, vide ou meublé, la Loi Alur impose un document formalisé dont les modalités doivent être fixées par décret. L’idée est de faire figurer certains renseignements tels que le montant du loyer payé par le précédent locataire, la nature des travaux effectués, etc… L’état des lieux doit lui aussi être normalisé. Pour les loueurs en meublé, la principale nouveauté en la matière vient de l’obligation de fournir un nombre d’équipements minimum, la liste faisant l’objet d’un décret à venir, attendu à l’été 2014, il n’est pas paru à ce jour 4 septembre 2014.

Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le montant du loyer qui devait être réglementé et fixé par l’Etat dans les zones ou le marché est tendu, ne le sera finalement que sur Paris ou certaines villes qui pourraient en faire la demande. C’était l’une des mesures les plus controversées de la Loi Alur.

Le montant du dépôt de garantie (caution) reste fixé à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Il est désormais limité à deux mois de loyer pour une location meublée alors qu’il ne l’était pas auparavant.

La durée du contrat reste fixée à trois ans pour un bail d’habitation classique. Pour une location meulée, il est désormais fixé une durée minimum d’un an alors que la durée était libre auparavant.

Pour la location meublée comme pour la location vide, la Loi Alur rend le congé donné par le bailleur plus restrictif. En effet, il devra, au terme du bail justifier de la raison pour laquelle il ne souhaite pas le renouveler. Les raisons sont limitativement prévues par la loi. C’est la reprise pour habiter ou loger ses descendants ou ascendants, la vente du logement ou le non-respect par le locataire des obligations du contrat. Il devra être donné au(x) locataire(s) en respectant le formalisme légal notamment en mentionnant la raison du congé qui devra être délivré trois mois avant l’échéance par exploit d’huissier ou par la réception par le ou les locataires d’un congé en recommandé. Comme en matière de location vide, un congé sera nul si le, ou l’un des locataires n’a pas été retirer sa lettre recommandée, la jurisprudence considérant qu’il n’a pu être informé valablement dans ces conditions.

Pour donner congé le locataire en meublé doit toujours respecter un préavis de un mois, ce qui devient la règle dans le cas de la location vide pour le locataire d’un bien en zone tendue.

 

Il est certain que ces contraintes supplémentaires amenées par la Loi Alur auront un coût pour le bailleur en meublé, ce qui impactera directement la rentabilité de son investissement. Alors même que le loyer d’un appartement meublé était supérieure d’environ 15%  au loyer du même appartement loué vide, rien n’indique si le loyer réglementé sera différent et de combien.

 

Mais là encore, il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier, non seulement procure des revenus, mais se valorise au fil du temps et de façon beaucoup plus sûre qu’un placement financier.

Et c’est du point de vue fiscal que les loueurs en meublé conserveront leur avantage par rapport aux revenus fonciers tirés d’un logement vide.

Si l’on considère les revenus d’un propriétaire possédant un ou deux appartements les revenus tirés de la location vide seront soumis au régime du micro foncier si les gains sont inférieurs à 15.000 euros, le fisc accorde un abattement de 30%, le résultat état soumis au barème progressif.

Le loueur en meublé non professionnel ayant des recettes annuelles inférieures à 32.600 euros optera lui pour le régime micro BIC et bénéficiera d’un abattement de 50% avant application du barème progressif. D’autres dispositions sont toujours plus favorables au loueur en meublé.