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Etre propriétaire en Thaïlande, c’est possible!

Etre propriétaire en Thaïlande, c’est possible!

Selon la loi Thaïlandaise, seuls les sujets ou sociétés Thaï peuvent acheter un terrain, par contre, un étranger peu acquérir un appartement ou condominium en toute propriété freehold ce qui équivaut à devenir copropriétaire en France sauf qu’en Thaïlande, 51% des lots doivent revenir à des Thaï (particuliers ou sociétés). En pratique, les 51% sont possédés par des sociétés ou peuvent apparaître des capitaux étrangers, ces sociétés vont ensuite commercialiser leur lots en leasehold (location de très longue durée par un bail de 30 ans renouvelable et publié).

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L’achat d’une maison individuelle va être une combinaison des deux systèmes, un acheteur étranger sera propriétaire de la maison en elle-même et locataire du terrain au moyen d’un bail de très longue durée.

Les baux sont conclus pour trente ans et publiés dans un registre qui équivaut à notre cadastre et au fichier hypothécaire le Land Department. Leur renouvellement pour une nouvelle période de trente années peut être inscrit lors de la conclusion du contrat. Le prix payé lors de la conclusion comprend la totalité du loyer pour 30 ou 60 ans, l’acte est ensuite publié au Land Department. Cette formalité officielle est une solide garantie quant à la jouissance du terrain pour plus d’une vie entière. La maison peut ensuite être revendue, l’acte de vente prévoyant la vente du bien et la cession du contrat de bail pour le temps restant. Pour retrouver l’équivalent en France, on pourrait comparer le montage aux lotissements en copropriété de sol ou chaque propriétaire d’un lot ne sera pas propriétaire de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction mais de parts ou de millièmes de la totalité.

Un impératif doit vous guider lors de votre acquisition, le choix d’intermédiaires de confiance, les actes officiels sont rédigés en langue Thaï, leur traduction n’a pas de valeur juridique, les montages juridiques complexes pour un non professionnel. Le choix d’un agent immobilier spécialiste et francophone ainsi que d’un cabinet d’avocat conseil.

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Préparer votre projet avant de partir vous permettra de gagner du temps et de vous éviter des tracas loin de chez vous.l sur place sécurisera votre transaction. Il serait dommage d’être persuadé faire une excellente affaire conclue avec un intermédiaire très sympathique pour s’apercevoir après coup que vous êtes non pas propriétaire mais locataire pour 10 ans d’un appartement, hélas ce sera trop tard et le rêve d’exotisme se transformera en un investissement peu voire pas rentable.

Vous achetez en freehold ou pleine propriété

Un appartement ou condominium (résidence avec services) parmi les lots disponibles dans le quota de 49% accessible aux étrangers, le régime est équivalent à l’achat d’un appartement en copropriété en France, vous payez le prix d’achat les frais de transfert, le fonds de roulement et les charges d’administration et d’entretien. Le montant va dépendre de la surface de votre bien.

Vous pourrez soit utiliser votre bien pour l’habiter, soit le louer. Vous en disposerez comme bon vous semble et vous pourrez le revendre comme bon vous semblera.

Pour une maison ou villa, vous serez propriétaire de la construction et locataire du terrain pour un minimum de 60 ans. Vous paierez le prix d’achat de la maison et la totalité de la location du terrain avant de prendre possession de votre bien ainsi que le fonds de roulement s’il en existe et les charges d’entretien des équipements communs.

Vous pourrez soit utiliser votre bien pour l’habiter, soit le louer. Vous en disposerez comme bon vous semble et vous pourrez le revendre comme bon vous semblera. Lors de la revente, votre acquéreur deviendra propriétaire de la construction vous succédera dans les droits au bail du terrain.

Les programmes de maisons individuelles ou villas destinés plus particulièrement aux étrangers sont en général développés par des constructeurs travaillant en association avec des sociétés Thaïlandaises spécialisées dans l’immobilier touristique et le secteur bancaire. La société qui est propriétaire du terrain sera à majorité Thaï pour répondre aux exigences légales bien que le montage juridique assurera à l’entreprise qui gérera l’ensemble le contrôle effectif de la société propriétaire du terrain. Ce mécanisme nécessite de solides connaissances et moyens, nous déconseillons fortement à nos clients le montage d’une société en utilisant un « prête nom » cette pratique est combattue par les autorités Thaï et la sanction peut être la perte totale du bien.

 

According to the local law in Thailand, only Thai nationals or Thai registered companies can access to full ownership on the land. Yet, it is still possible for a foreigner to buy and own a property in Thailand. The freehold ownership, which is the legal scheme under which a foreigner can own a property in the Kingdom of Siam, concerns only apartments and condominium. The Freehold scheme enables foreigners to become owners within a residence. Under this ownership system, 51% of the units for sale in a project are reserved for Thai citizen (either individual owners or Thai registered companies). But these 51% of the units can be owned also by Thai registered companies which are held partly by foreign investors. These companies owning some of the 51% units which are staying exclusively under Thai ownership can then sell these units under a leasehold scheme even to non Thai citizens. The leasehold is a kind of very long term rental contract. The leasehold in Thailand is usually a 30 years long rental contract, which can be renewed twiced, with one renewal published at the Land Department.

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For a non Thai citizen, buying a house or a villa will be possible under the combination of two systems. The foreign buyer will be directly the owner of the building itself, and will be the tenant of the land lot thanks to a long term leasehold.

The long term rental contract are agreed for thirty years, and published at the Land Department in an official book registering the properties (cadastre) and the mortgages on these properties. The rental contract renewal can be directly agreed during the deal. The price of the transaction is then the total rent for the 30 or 60 years duration. The transaction is then published at the Land Department. This official formality is a solid garanty to keep the land for a full life time or more. The property can then be sold, the official deed including the building resale possibility and the transmission of the lease contract for the remaining time.

During the purchase of a property, it is important to choose reliable intermediates. The official deed have to be written in Thai langage, and, even certified, the translation will have no legal value. Furthermore, the legal operations necessary to acess to ownership can be complex to implement for a non professionnal. A real estate agent, specialist of the destination and talking your home langage, as well as a lawyer or athorney company to provide you with good advice, will be a wise precaution.

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Preparing your project before living your home country will be a great gain of time, and you will avoid many troubles when you are there. It will be a pity to feel that you are doing an excellent bargain with a very friendly intermediate, but to find out later that you do not really own the property you are living in, or maybe just for a 10 years time. It will be to late, and your exotic dream will turn out into a non profitable operation.

You are buying under full ownership or freehold scheme

An apartment or a condominium (a serviced residence) among the 49% of the units that can be purchased by a foreigner without ownership restriction, the purchasing scheme will be similar to what exists in your home country when you are buying, as a local citizen, a property with full ownership in a residence or a condominium. The condominium regime in France for instance, called « achat en copropriété » is more or less the same than the condominium regime in Thailand for these 49% units. You will usually have to pay the purchasing price, the ownership transfer fees, the sinking fund, and the management and maintenance fees. The amount to pay will generaly depend on the property size. You can then use your property as you want, either live in it, either rent it out. You can also sell it freely.

For a house or a villa, you will become the owner of the building and the tenant of the land lot for a duration of 60 years or more. You will pay the purchasing price of the house and the totality of the land rent, before receiving your property. You will also have to pay the sinking fund if there is one and the maintenance fees for the common ammenities.

You will then be able to live in your property or to rent it. You can also sell it. At the resale, the new buyer will become the new owner of the building and will succeed to you in the rental contract.

The projects of invidual houses or villas targeting particularly foreigners are usually developed by developers working in connection with Thai companies specialized into tourism property business, and banking activity. The company holding the land will usually be a Thai registered company hold mainly by Thai capital, in order to meet the legal requirement for land ownership. But the legal structure will give to the company managing the property the entire control on the company owning the land. This mechanism requires solid knowledge and means. We definitly not recommand people who would like to buy a property in Thailand to buy with a nominee. This practice is illegal and you can lose your property.

 

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