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France : Choisir la meilleure assurance pour son habitation

Une assurance habitation est un contrat par lequel l’assureur s’engage à rembourser totalement ou partiellement les dommages subis par votre habitation. Ces dommages peuvent survenir suite à un vol, à un incendie ou à une catastrophe naturelle. Toutefois, l’ampleur de la couverture peut varier selon l’assurance habitation que vous prenez. En général, le contrat dure une année et est renouvelable. Propriétaire ou locataire, il est toujours possible de se souscrire à l’assurance habitation.

L’assurance habitation est-elle obligatoire ?

Dans certains pays comme la France, l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire. Le propriétaire exige une attestation d’assurance de la part du locataire. Les contrats pour les locataires comprennent une clause dite « risques locatifs » et une clause de résiliation de contrat, car il se peut que le locataire parte de la maison durant la période du contrat. Le propriétaire peut souscrire un contrat d’assurance habitation à la place du locataire, les frais peuvent être endossés par ce dernier. Cette assurance est aussi obligatoire pour le copropriétaire, qu’il soit occupant ou non, pour une responsabilité envers les autres copropriétaires. Pour le propriétaire d’un logement, il a libre choix de souscrire à une assurance habitation ou de laisser son logement non assuré à ses risques et périls.

Pour avoir la meilleure assurance habitation

Les coûts des cotisations pour une assurance habitation varient d’un assureur à un autre. Avant de signer un contrat pour une assurance habitation, il est recommandé d’avoir plusieurs devis venant de différents assureurs pour pouvoir comparer. Il est indispensable de revoir et de relire toutes les modalités du contrat : couverture, procédure de remboursement et surtout les lignes sur la franchise. Il ne faut pas aussi négliger les exclusions du contrat. Cette exclusion liste les évènements non couverts par votre assureur. Pour avoir le meilleur contrat assurance habitation, il faut exposer votre cas à l’assureur afin qu’il vous propose un contrat plus personnalisé et qui vous convienne le mieux. Il est nécessaire de déclarer tous vos biens à l’assureur ainsi que toutes les informations concernant votre propriété. Il se peut que ces informations conduisent à une variation de la cotisation, mais ils vous permettront d’être bien couvert en cas de sinistre. Le choix de votre assurance va dépendre des points mentionnés ci-dessus et la meilleure assurance habitation est celle qui a le meilleur rapport entre prix et couverture. Suivez ce lien pour plus d’informations.

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France : Logement neuf ou logement ancien ?

Pas de problème pour un appartement dans un immeuble Haussmannien ou un achat sur plan. Les choses se compliquent pour un bien revendu au bout de quelques années, on parlera alors de bien récent pour un immeuble de moins de quinze ans qui sera cependant considéré comme un bien ancien.

La règle fiscale veut que tout immeuble achevé depuis moins de cinq ans soit considéré comme neuf. A contrario, tout bien de plus de cinq ans est quant à lui tenu pour ancien.

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La conséquence est que, lors d’une transaction sur un bien neuf, on applique des droits de mutation réduits. Le montant des frais payé par l’acheteur sera ainsi réduit (0,715% pour du neuf contre 4,89% pour l’ancien). En outre, depuis le 1er mars 2014, les départements ont la possibilité d’augmenter les droits de mutation. La quasi-totalité des départements ont décidé d’appliquer une hausse allant jusque 0,7%.

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France: L’indication de la surface des lots vendus, la garantie de superficie.

L’obligation concerne non seulement les lots bâtis mais également les lots non bâtis. Les lots pavillonnaires inclus dans une copropriété horizontale sont concernés. Peu importe l’affectation du lot (habitation, mixte, commercial, artisanal). Peu importe que la vente concerne un consommateur immobilier ou un professionnel.

Deux exceptions notables à cette règle :

La vente par un seul vendeur de la totalité d’un immeuble divisé en lots. Dans ce cas, on considère qu’il n’y a pas copropriété mais propriété unique de plusieurs lots.

L’obligation ne concerne pas les lots d’une superficie inférieure à huit mètres carrés, ce qui exclut les caves, garages et emplacements de stationnement.

Pour tous les lots concernés, le vendeur doit procéder au mesurage de toutes les parties privatives du lot, constituant des locaux clos et couverts, en déduisant les surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes, de fenêtres ou de planchers, et à l’exclusion des parties de locaux ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

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S’il n’est pas obligatoire, le recours à un professionnel est vivement conseillé d’autant que le vendeur reste garant de l’exactitude des surfaces indiquées. Mieux vaut avoir recours à un technicien, qui engagera sa responsabilité en cas d’erreur.

Bien que la loi ne le précise pas, c’est bien souvent le vendeur qui supportera les frais occasionnés par le mesurage.

La mention des surfaces est obligatoire tant au moment de l’avant contrat que dans l’acte authentique de vente. La sanction du défaut d’indication des surfaces des lots peut être la nullité de l’acte, qui peut être demandée par l’acheteur dans le délai d’un mois après la signature de l’acte authentique.

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Lorsque la superficie du lot indiquée dans l’acte de vente est inférieure à celle réelle, l’acquéreur bénéficie d’une action en diminution de prix. L’action en garantie est objective c’est-à-dire indépendante de toute faute ou tromperie commise par le vendeur. La signature de cet acte ne prive pas l’acquéreur de son action.

L’erreur de mesurage n’est prise en compte que si la superficie du lot est inférieure de plus de un vingtième (1/20e) à celle mentionnée dans l’acte. L’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter du jour de la signature de l’acte constatant la vente pour agir en diminution du prix.

Le montant de la restitution est proportionnel à l’écart de superficie.

Lorsque la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.  La loi Carrez n’ouvre aucun recours au vendeur en cas d’erreur de mesure commise par lui à son détriment.

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Immobilier en France, le lot de copropriété.

Il y a copropriété chaque fois qu’un immeuble est réparti entre différents propriétaires. La propriété de chacun d’eux constitue un « lot» comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune. Les règles de fonctionnement de la copropriété sont fixées par le règlement de copropriété.

La réglementation de la copropriété est définie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.

Un appartement, une cave, une place de stationnement constituent des lots de copropriété qui peuvent être vendus ou achetés.

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Il existe également des lots de jouissance privative de parties communes (terrasses, jardins, etc.). La particularité de ce droit de jouissance exclusive est de ne pas modifier la nature juridique: ces parties communes grevées d’une jouissance privative au profit de tel ou tel lot privatif gardent leur caractère de parties communes, seul le droit de jouissance est privatif, il fait partie du lot de copropriété auquel il est attaché. Ce droit de jouissance a un caractère « réel et perpétuel ». Il a vocation à durer autant que le lot privatif auquel il est attaché. Il se transmet en même temps que lui et ne peut pas être cédé sans lui.

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France : Fiscalité immobilière pour les non-résidents, ce qui change en 2015.

A compter du 1er janvier 2015, la loi suivant ainsi la jurisprudence, notamment un arrêt du Conseil d’État du 20 octobre 2014 qui soulevait l’inégalité de traitement entre résidents et non-résidents,  fixe le montant de l’impôt sur la plus-value de cession d’une résidence secondaire à 19% que le cédant soit résident en France, au sein de l’Union Européenne ou hors d’Europe, mettant fin à l’imposition de 33,33% dont étaient redevables les non-résidents hors espace économique européen.

Les ressortissants hors espace économique européen ayant réalisé une plus-value entre le 24 octobre 2014 et le 31 décembre 2014 imposée au taux de 33 ,33% peuvent présenter une réclamation auprès du service des impôts afin de se voir restituer le trop payé.

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Les prélèvements sociaux de 15,5 % s’appliquent sur le montant de la plus-value réalisée s’appliquent quel que soit le lieu de résidence du contribuable, le fisc considérant qu’il s’agit d’un impôt et non pas un prélèvement social dont seraient dispensés les non-résidents. Une action contre la France est en cours à ce sujet devant la juridiction européenne et les non-résidents pourraient alors  être dispensés du paiement des prélèvements sociaux.

Tout cela favorise non seulement les français non-résidents mais également les étrangers non-résidents qui seraient amenés à céder un bien immobilier qu’ils possèdent en France.

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Pas de pause pour le marché des condominiums à Bangkok.

La rareté et le prix élevé des terrains sur lesquels peuvent être édifiés des immeubles de grande hauteur favorisent la construction d’immeubles haut de gamme.

Parmi les projets en cours, Noble Development lance cette année un programme à Sukhumvit Soi 33 alors que SC Asset lance un programme Sukhumvit Soi 30. Trois autres programmes devraient être lancés cette année à Sukhumvit Soi 39.

Le prix moyen au mètre carré du secteur BTS Phrom Phong et Thonglor se situe autour de 220.000 Thb/m² sur Sukhumvit et 150.000 Thb/m² dans les Soi. Les nouveaux développements devraient être lancés autour de 250.000 et 170.000 thB/m².

Dans le Central Business District de Bangkok, le mètre carré se négocie en moyenne à 142.700  Thb alors que sur l’agglomération de Bangkok, le prix moyen est de 95.500  Thb/m².

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Selon Nalinrat Chareonsuphong, directeur général de Nexus Property Marketing, les prix devraient augmenter de 8% durant les deux prochaines années sur le Central Business District et de 6 sur les autres secteurs. Il prévoit aussi une forte appréciation de la demande sur des secteurs tels que Sala Daeng-Sathon-Langsuan, et les premiers Soi de Phaholyothin, Phetkasem-Tha Phra.

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Phuket, le sud de l’ile à la cote.

 Outre Patong, les plages à proximité de l’aéroport international ont vu émerger bon nombre de constructions et de programmes notamment à Kamala, Surin et Laguna qui vit de nombreux programmes sortir de terre le long de la splendide plage de sable blanc.

La demande soutenue fit que, malgré les ravages du Tsunami de décembre 2004, les prix progressèrent de près de 14% par an. La valeur d’une villa ayant souvent triplée sur la période allant de 2004 à 2014.

Aujourd’hui, le prix d’une villa trois chambres sur la côte nord-ouest se situe autour de 20 millions de Baht alors qu’en choisissant de s’établir plus au sud, le prix d’acquisition d’une villa similaire chute à 12 millions de Baht.

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Des prix plus abordables, une atmosphère plus familiale, un environnement plus calme favorisent les secteurs de Chalong, Rawai and Nai Harn qui offre des plages de rêve en étant à 20 minutes de voiture de Phuket Town et à moins d’une heure de l’aéroport.

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Comment acheter un bien immobilier aux États-Unis à New York City ?

Chaque état a sa propre législation en la matière et les procédures peuvent être différentes d’une ville ou d’un comté à l’autre au sein d’un même état. Si vous souhaitez acheter à New York City, voilà les principales étapes de votre acquisition.

Comme plus de 90% du marché est assuré par l’intermédiaire de professionnels, il est fortement déconseillé à un étranger de s’engager sans conseil dans un achat immobilier. Une fois trouvé le bien que vous souhaitez acquérir, vous allez faire une offre orale à votre agent qui la transmettra à l’agent du vendeur ou au vendeur. S’en suit une négociation qui vous amènera à un accord  sur le prix, les modalités et la date de réalisation de la vente.

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L’avocat du Vendeur (seller’s attorney ) commence alors la rédaction du contrat de vente. Il obtient et examine les documents tels que l’acte de propriété, les certificats et polices d’assurance, l’état des privilèges ou d’hypothèques sur la propriété, les certificats d’occupation, états fiscaux, relevés de charges, baux, etc.

Pendant ce temps votre avocat (un avocat spécialisé dans l’immobilier est nécessaire dans toutes les transactions immobilières à New York) examine la situation financière de la copropriété au sein de laquelle vous voulez acheter et vérifie les documents transmis par l’avocat du vendeur.

Une fois toutes ces vérifications effectuées, et si votre avocat conclut que la situation financière de la copropriété est satisfaisante, que les règlements de l’immeuble vous permettent de vous porter acquéreur et que les clauses du contrat de vente sont acceptables pour vous, il vous donnera son accord pour signer le contrat. Vous devrez alors verser un dépôt de garantie représentant  10% du prix d’achat. Le contrat ainsi que le dépôt de garantie seront ensuite transmis au vendeur aux fins de signature. La somme versée en garantie sera conservée par l’avocat du vendeur et placée sur un compte séquestre (escrow acount) jusqu’à la fin de la vente.

Chose importante, tant que le vendeur n’aura pas signé le contrat, le vendeur est libre d’accepter d’autres offres qu’il jugerait plus avantageuses pour lui.

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Votre agent immobilier vous transmettra alors les exigences et documents demandés par le conseil d’administration de la copropriété qui sera libre d’accepter ou non votre candidature. Cela est obligatoire dans le cas d’un achat en Co-op mais non nécessaire dans le cas d’un achat de condominium. Votre agent vous guidera lors de ces démarches et ne vous présentera que des biens dont il sait que vous devriez pouvoir vous rendre propriétaire.

Après cela, on procède à la clôture de la vente. Les formes et procédures sont variables.

Toutes les parties se réunissent, on vérifie leur identité, l’acte définitif est finalisé, les documents relatifs au financement et aux garanties, le montant du prix versé. La signature intervient généralement chez l’avocat du vendeur.

L’acheteur va également régler les frais d’enregistrement de l’acte, les frais d’hypothèque, ainsi que tous les frais et taxes liés à la vente.

Afin de protéger l’acheteur et le vendeur du recours des tiers, il est conseillé de faire enregistrer l’acte de vente dans un bureau d’enregistrement.

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Immobilier, Bangkok reste rentable en 2014

On pouvait craindre que les troubles politiques qu’a connu la Thaïlande en 2014 n’ai porté atteinte au marché immobilier. Alors que la morosité a marqué l’économie thaïlandaise en 2014, force est de constater que le marché immobilier de Bangkok n’a pas connu la déprime annoncée.

A Bangkok, les loyers ont continué à augmenter, fruit d’une demande constante et d’une raréfaction de l’offre due à des livraisons de biens en retrait.

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Le marché de bureau, selon le JLL’s Thailand Property Intelligence Centre, a connu une progression nette de 181.700 sqm en 2014, ce qui est proche des 197.700 de progression moyenne sur les cinq dernières années. De plus, le taux d’inoccupation est passé de 10% en 2013 à 9,2% en 2014, chutant à 6% pour des immeubles de bureau de classe A situés dans les quartiers d’affaires.

Le loyer des offres de bureaux a ainsi augmenté de 6,75% en 2014 passant d’une moyenne de 459 à 490Thb/m² par mois. Pour les quartiers d’affaires le prix de location du mètre carré de bureau de catégorie A est passé en un an de 730 à 771 Thb/m² par mois alors que pour un immeuble « prime A » il faut désormais tabler sur un prix de location au mètre carré allant de 950 à 1400 Tbh.

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Le marché de l’immobilier commercial a été celui le plus impacté par les troubles politiques à cause, notamment de manifestations et d’occupations ayant paralysé de nombreux centres commerciaux jusqu’au coup d’état de mai 2014.

Cependant, on a pu noter à la fin de l’année 2014 que les prix des surfaces commerciales avait progressé de 2,4% pour atteindre un prix moyen au mètre carré de 2.344 Thb/mois. Signe encourageant, le taux de vacance dans les centres commerciaux de classe A restait inférieur à 3,5% à la fin de l’année 2014.

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Le marché des copropriétés haut de gamme, the high-end condominium market, est quant à lui resté en retrait durant les six premiers mois de l’année 2014, les constructeurs craignant que l’instabilité politique impacte le marché. Cependant, le nombre d’unités nouvelles livrées, 1.140 en 2014 reste proche de celui de 2013.

Les investisseurs n’ont pas déserté le marché de l’immobilier haut de gamme qui, s’il offre un rendement de 3,5%, laisse espérer des gains en plus-value importants lors de la revente.

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La majorité des programmes construits dans les quartiers d’affaires voient leur prix augmenter de 20% à la livraison par rapport au prix d’achat sur plan et les perspectives de plus-value à long terme sont renforcées par la difficulté croissante de trouver des terrains constructibles à un prix raisonnable dans les quartiers du centre.

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Construction de lignes ferroviaires à grande vitesse en Thaïlande

Le grand projet de construction de lignes de chemin de fer grande vitesse devant à terme relier la ville chinoise de Kunming à Singapour via le territoire Thaïlandais se précise enfin. L’accord signé fin décembre 2014, entre Payuth Chan-O-Cha, l’actuel Premier ministre Thaïlandais, et Li Keqiang, le Premier Ministre chinois, officialise les travaux de modernisation du réseau ferroviaire Thaïlandais. Ceux-ci devraient débuter en septembre 2015 et durer jusque vers 2020. Évalué à 400 milliards de bahts et découpé en quatre tranches, cet ambitieux projet soutenu par la Chine s’inscrit dans un programme plus large de développement des infrastructures ferroviaires de la région ASEAN.

La ligne grande vitesse la plus longue traversera le pays sur plus de 700 km, reliant la région de Nong Khai, à la frontière du Laos, au complexe côtier de Map Ta Phut, aux environs de Bangkok.

Ces investissements sont fondamentaux pour le développement de la Thaïlande, dont le réseau ferré souffrait de vétusté.

En marge du sommet de l’ASEAN qui s’est tenu en Birmanie au mois de novembre dernier, Pékin a proposé à ses partenaires des prêts estimés à quelques 20 milliards de dollars pour soutenir le développement des infrastructures en Asie du Sud-Est. La Chine est actuellement le plus grand partenaire commercial de l’ASEAN, qui est lui-même l’un des principaux partenaires commerciaux de la Chine.