Acheter un appartement à New York, co-op ou condo ?
Dans une co-op, l’immeuble est détenu par des actionnaires regroupés au sein d’une société. Les actionnaires ne détiennent pas un droit réel sur l’immeuble mais un property lease qui leur confère le droit d’usage de « leur » appartement.
La co-op est administrée par un conseil ou board qui fixe les règles concernant aussi bien l’agrément des nouveaux actionnaires que tout ce qui concerne la vie de l’immeuble.
Ainsi, avant même de pouvoir envisager la transaction, le candidat acquéreur devra recevoir l’agrément du board, qui pourra opposer un refus sans avoir à en justifier la raison. Ainsi, certaines co-op réserveront leur accès aux membres exerçant dans le même domaine d’activités, tels que les banquiers ou les avocats. La même contrainte d’obtention d’un avis favorable préalable est nécessaire pour pouvoir louer son appartement, faire des travaux, posséder un animal domestique, etc…
Dans un condominium, ou « condo », on peut acquérir un lot en pleine propriété. Un règlement de copropriété fixe les règles d’usage et la répartition des charges communes. L’immeuble est géré par un conseil d’administration.
Pour un étranger, l’achat d’un condominium est la façon la plus simple d’acquérir un appartement à New York. Outre le fait que la quasi-totalité des co-op interdisent aux étrangers de devenir actionnaires, l’obligation fréquente d’habiter le logement plusieurs années avant de pouvoir le louer ou encore la nécessité que le locataire reçoive l’agrément du board de la co-op rend une telle acquisition incompatible avec un projet d’investissement locatif.
Le faible nombre de condos et les contraintes moins nombreuses que dans un co-op font que le prix d’un condo sera majoré par rapport à son équivalent en coopérative.